REDACCIÓN DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS O DE INFORME DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS

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Anualmente los Ayuntamientos de más de 25.000 habitantes publican el listado de los edificios que deben pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE), según el Real Decreto 8/2011. Posteriormente, se publicó el Real Decreto Legislativo 7/2015 del 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en el que se sustituyen las ITE por Informes de Evaluación de Edificios (IEE), que incluyen la evaluación de la eficiencia energética.

Por tanto, son los propietarios de los mismos los que están obligados a contratar a un técnico competente (arquitecto/arquitecto técnico) que realice y firme dicho informe. El no cumplimiento de este deber conlleva multas especificadas en las ordenanzas correspondientes a cada ayuntamiento.

Este informe es un análisis visual del edificio, a través del cual el técnico evaluará el estado del mismo en los siguientes aspectos:
a) Evaluación del estado de conservación del edificio (cimentación, estructura, fachadas y medianerías, cubiertas y azoteas e instalaciones).
b) Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, para establecer si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) Certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

Por tanto, el técnico realizará una visita al inmueble, en la que el representante de la propiedad habrá concertado cita con cuantos propietarios y/o inquilinos haya podido para poder visitar todas las viviendas y locales del mismo o el máximo número de ellas. Asimismo, se le intentará facilitar tanto el acceso a sótanos, garajes, cuartos de contadores o calderas, bajo cubiertas y azoteas como el acceso a otras propiedades para la observación de medianerías, fachadas, cubiertas o azoteas a las que no se pueda acceder desde el propio inmueble.

En un principio, esta toma de datos se realizará de manera visual, pudiendo el técnico tomar fotografías o hacer ensayos no destructivos (cintas métricas, pachómetros para localización de armaduras, mediciones de humedades…). En algunos casos, el técnico puede solicitar a la propiedad que le entregue un informe de pocería o que realice alguna cata para poder observar alguna parte de la estructura o el origen de alguna patología que no pueda ser observada a simple vista. Estos encargos correrían por cuenta de la propiedad y serían independientes del encargo del técnico.

Con todos esos datos, el técnico elaborará el informe según las actas que facilita cada ayuntamiento y este saldrá favorable o desfavorable. En este último caso, las ordenanzas municipales dan un plazo para solucionar al aspecto o aspectos problemáticos y el técnico tendrá que volver a emitir el informe dando su aprobación y marcándolo como favorable si el problema se ha solucionado.

Puede darse el caso de que un informe salga favorable, pero que también contenga algunos aspectos desfavorables. En ese caso, se insta a la propiedad a solventar la incidencia sin tener plazos ni penalizaciones por no hacerlo.

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