IMPERMEABILIZACIÓN DE CUBIERTAS EN COMUNIDADES DE VECINOS

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La cubierta es la parte del edificio que lo protege de los agentes externos y aunque su función principal es aislarlo de las condiciones climatológicas extremas y evitar que se produzcan filtraciones de agua y humedades, también es fundamental que esta parte estructural del edificio esté impermeabilizada adecuadamente para aislar térmica y acústicamente al edificio de viviendas. Hay cubiertas transitables e intransitables, aunque las azoteas o cubiertas planas son las más comunes en las comunidades de vecinos porque son muy fáciles de mantener y pueden ser aprovechables por los residentes. Además, hay que tener en cuenta también que la cubierta soporta su propio peso y las sobrecargas que actúan sobre el mismo, ya que todos estos factores determinarán el tipo de impermeabilización que una cubierta necesita y también el coste que dicha obra tendría para la comunidad de propietarios.

 

¿Qué mayoría se necesita para llevar a cabo obras en la cubierta de una comunidad de vecinos?

Se consideran elementos comunes en una comunidad de propietarios los elementos o servicios de un edificio, que bien por su naturaleza objetiva —por ejemplo, las cubiertas, las zonas ajardinadas o el portal, o bien porque han sido adscritos como elementos comunes la vivienda del portero o una habitación del edificio dedicada a guardar útiles de limpieza, son necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute del edificio y de cada uno de los elementos privativos del edificio.

Esto viene recogido en el artículo 396 del Código Civil que establece que los elementos comunes “son todos los necesarios para su uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo, los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo, las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”.

Por lo tanto, y como la cubierta se considera un elemento común, las obras que deben realizarse para mantener el correcto estado y la funcionalidad ordinaria de los elementos comunes del edificio tienen carácter obligatorio y no se requiere acuerdo de la junta de propietarios. Eso, siempre y cuando, esas obras “resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes”. Estas obras necesarias pueden ser impuestas por cualquier propietario o por la Administración y, como tienen carácter obligatorio, podría incluso sancionarse a cualquier propietarios que se opusiera a ellos.

Por el contrario, si son obras para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, entonces se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

 

Tipos de impermeabilizaciones en cubiertas transitables e intransitables de comunidades de vecinos

Como ya hemos visto anteriormente, para que las cubiertas puedan cumplir con su función de protección y aislamiento, las cubiertas deben estar impermeabilizadas correctamente para garantizar estanqueidad al agua y al viento, captación y disipación de energía, confort higrotérmico, acústico y luminíco, y seguridad estructural y contra el fuego.

 

Tipos de cubiertas

Las cubiertas planas, dependiendo de si se pueden transitar o no, se clasifican en cubiertas transitables o intransitables:

  • Cubiertas transitables: Son las que poseen una capa de protección que permite el tránsito peatonal o rodado por su superficie.
  • Cubiertas no transitables: Este tipo de cubiertas no son para uso habitual de los vecinos pero que se pueden pisar para un llevar a cabo un mantenimiento. Este tipo de cubiertas suelen tener una impermeabilización autoprotegida.

Las cubiertas transitables normalmente se terminan con baldosas cerámicas o de cemento. Se reparan aplicando un producto específico sobre ese soporte, sin necesidad de retirarlo, de forma que la impermeabilización que funciona es la nueva, independientemente de lo que haya debajo de ese solado. Si el solado no está en buenas condiciones, se puede aprovechar para sustituir la solería al mismo tiempo que se realiza la impermeabilización de la cubierta.

Las cubiertas no transitables se pueden reparar eliminando la impermeabilización existente, saneando la superficie y colocando otra nueva o colocándola directamente sobre la existente con lo que nos ahorraríamos el importe de retirada de la anterior realizando simplemente un saneado y limpieza de la misma. En este caso, la impermeabilización puede ser autoprotegida, con lo que no haría falta darle ningún acabado, o no protegida, en cuyo caso necesitaría una protección, que habitualmente se resuelve con grava.

 

Tipos de impermeabilizaciones

Existen varios  sistemas de impermeabilización de cubiertas, los que utilizan protecciones pesadas y los sistemas de impermeabilización autoprotegidos.

Los que utilizan protecciones pesadas utilizan un material pesado que protege la impermeabilización y añade peso a la cubierta. Los sistemas más utilizados son capas protectoras de mortero, grava o tierra y protección mediante la utilización de losas superpuestas. La principal ventaja de este tipo de impermeabilizaciones es que la impermeabilización no queda desprotegida y como se mantiene a resguardo de factores climatológicos externos como los rayos ultravioleta, el frío o el calor, suelen durar bastante más. Sin embargo, su mayor inconveniente es que son mucho más caras que las impermeabilizaciones autoprotegidas.

Por otra parte, las impermeabilizaciones autoprotegidas van adheridas al propio soporte, por lo que no aumentan el peso de la cubierta. Este tipo de impermeabilizaciones son más fáciles de mantener y bastante más económicas que las impermeabilizaciones que utilizan sistemas de protección pesados. Por lo general, para este tipo de impermeabilización se utilizan láminas (telas asfálticas, PVC, EPDM) o líquidos (cloro caucho, poliuretano, productos bituminosos o polímeros). En cuanto a los inconvenientes de cada uno de ellos, los sistemas de láminas no se pueden utilizar para cubiertas transitables, excepto las asfálticas de pizarra o gofrado, y el mayor problema de los sistemas que utilizan materiales líquidos es la lluvia, porque si hay agua en el soporte pueden aparecer ampollas en la impermeabilización.

El uso de la cubierta determinará el tipo de impermeabilización, no es lo mismo una cubierta sobre la que transitarán vehículos en la que hay que elegir sistemas más pesados y protegidos que una cubierta transitable que es visitada por los residentes de manera permanente u ocasional. Como ya hemos indicado anteriormente, en las cubiertas no transitables, o a las que se accede para labores de mantenimiento de manera ocasional, suelen utilizarse sistemas autoprotegidos de láminas asfálticas, sistemas autoprotegidos de láminas de PVC, sistemas de caucho líquido o sistemas de poliuretanos.

Por otra parte, la duración de la impermeabilización dependerá de varios factores: la calidad y el sistema de impermeabilización aplicado a la cubierta, la correcta ejecución de la obra de impermeabilización, utilizar la zona impermeabilizada única y exclusivamente para el uso establecido y el correcto mantenimiento de la superficie impermeabilizada.

 

¿Cuánto cuesta impermeabilizar una cubierta en una comunidad de vecinos?

El coste puede variar bastante dependiendo del tipo de cubierta, el tipo de impermeabilización elegido y las necesidades de cada comunidad de propietarios. No obstante, algo que hay que tener en cuenta porque puede encarecer bastante el precio de la obra es el coste que supone acceder a la cubierta para poder llevar a cabo la obra de impermeabilización. Las azoteas, en su mayor parte, son accesibles por la escalera del edificio, pero si no hay acceso directo, habría que valorar qué medios auxiliares serían los idóneos para el trabajo ya que eso podría encarecer el precio de la obra considerablemente. Teniendo en cuenta si se necesitan andamios o no, podremos también valorar si a la comunidad le interesa instalar un sistema de impermeabilización más económico que requiera un mantenimiento regular a corto plazo o un sistema más caro para el que no sea necesario acceder a la cubierta tan a menudo.

En cualquier caso, hay que valorar primero las patologías que son las que indicarán qué obras hay que realizar y, a partir de ahí, contemplar las diferentes soluciones que hay en el mercado, tanto aquellas con una buena relación calidad precio, como cualquier complemento adicional para mejorar la impermeabilización.

 

Consejos y precauciones

-Hay que prestar atención a los puntos de unión entre materiales tanto a los puntos de unión rígidos, como telas o membranas, como a los llamados “puntos singulares” que se refieren a los obstáculos que tiene la cubierta, por ejemplo, sumideros, respiraderos, tragaluces, antenas, casetones, etc. En estos casos, los aplicadores deberán seguir las indicaciones de los fabricantes de cada producto.

-Es aconsejable valorar si es rentable aprovechar la obra que se va a ejecutar para mejorar energéticamente el edificio. En muchos casos, los productos tienen un componente aislante térmico y acústico que se aplica de una sola vez y, por una mínima inversión, se consigue un ahorro en climatización interior, además de conseguir una mejor protección para el soporte de la cubierta ya que le estamos evitando cambios bruscos de temperatura.

-Es muy importante llevar a cabo una prueba de estanqueidad una vez se finalice el trabajo para verificar la eficacia de la obra realizada.

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