ELABORACIÓN DEL INFORME DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

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Según el Real Decreto 8/2011, los ayuntamientos de más de 25.000 habitantes debían publicar cada año el listado de los edificios que debían pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Posteriormente, se publicó el Real Decreto Legislativo 7/2015 del 30 de octubre por el que se aprobaba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituía las ITE por Informes de Evaluación de Edificios (IEE) que incluían la evaluación de la eficiencia energética.

¿Qué es el Informe de Evaluación de Edificios?

El Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) es un documento en el que se acredita la situación en la que se encuentran los edificios, al menos en relación con su estado de conservación, con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal y con el grado de su eficiencia energética. La Administración urbanística puede requerírselo a los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, según un calendario establecido. Este documento sustituye al ITE que tiene como objetivo conocer el estado del edificio para garantizar su buen estado y revela lesiones y deterioros de la edificación con objeto de elaborar un plan de intervención, mantenimiento y conservación para ampliar su vida útil.  Este informe tiene como objetivo evitar riesgos y daños físicos, tanto para los vecinos como para las personas que se encuentran en los alrededores del edificio, y para asegurarse que las construcciones son energéticamente eficientes.

Según el Real Decreto Legislativo 7/2015 del 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, están obligados los propietarios únicos de edificios, las comunidades de propietarios y las agrupaciones de comunidades de propietarios de: a) edificios de tipología vivienda residencial colectiva con una antigüedad superior a 50 años desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general; y b) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, y siempre con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda. No obstante, sin perjuicio de la normativa estatal, podría exigirse cuando la normativa municipal establezca especialidades de aplicación del citado informe en función de su ubicación, antigüedad, protección, tipología y uso predominante y cuando así lo determinen los servicios técnicos municipales por haber detectado deficiencias en el estado de conservación de un edificio.

En cuanto a la terminología utilizada en esta normativa, se entiende que edificio de tipología residencial de vivienda colectiva es “el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias”, por lo que en principio esta normativa no sería de aplicación a viviendas unifamiliares.

 

¿En qué consiste el Informe de Evaluación de Edificios para las comunidades de propietarios?

En pocas palabras, el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) es un análisis visual del edificio que requiere la visita presencial de un técnico titulado y homologado por las autoridades competentes que comprobará los diferentes elementos del inmueble para realizar un informe en el que tendrá en cuenta los aspectos siguientes:
a) Evaluación del estado de conservación del edificio, es decir, lacimentación, estructura, fachadas y medianerías, cubiertas y azoteas e instalaciones.

b) Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, para establecer si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

c) Certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

d) Por último, si el edificio ha sido inspeccionado recientemente y cuenta con la ITE o posee certificados oficiales de accesibilidad o eficiencia energética, el técnico podrá añadirlos al informe por lo que solo tendrá que acreditar los requisitos restantes.

Para elaborar este informe, el técnico realizará una visita al inmueble, en la que el representante de la propiedad habrá concertado cita con cuantos propietarios y/o inquilinos haya podido para poder visitar todas las viviendas y locales del mismo o, al menos, el máximo número de ellas. Asimismo, se le intentará facilitar tanto el acceso a sótanos, garajes, cuartos de contadores o calderas, bajo cubiertas y azoteas como el acceso a otras propiedades para la observación de medianerías, fachadas, cubiertas o azoteas a las que no se pueda acceder desde el propio inmueble. En un principio, esta toma de datos se realizará de manera visual, pudiendo el técnico tomar fotografías o hacer ensayos no destructivos utilizando cintas métricas, pachómetros para localización de armaduras o mediciones de humedades, pero el técnico también puede solicitar a la propiedad que le entregue un informe de pocería o que realice alguna cata para poder observar alguna parte de la estructura o el origen de alguna patología que no pueda ser observada a simple vista. En este caso, estos encargos siempre correrían por cuenta de la comunidad de propietarios y serían completamente independientes del encargo del técnico.

Con todos esos datos, el técnico elaborará el informe según las actas que facilita cada ayuntamiento y el resultado del informe será favorable o desfavorable. Si el edificio tiene deficiencias en alguno de los campos establecidos, la IEE quedará condicionada a la certificación de la realización de las obras requeridas, y el técnico encargado del informe establecerá un tiempo máximo para solucionar al aspecto o aspectos problemáticos. Después, el técnico tendrá que volver a emitir el informe dando su aprobación y marcándolo como favorable si el problema se ha solucionado.

Sin embargo, también puede darse de que un informe salga favorable pero también contenga algunos aspectos desfavorables. En ese caso, se insta a la propiedad a solventar la incidencia sin tener plazos ni penalizaciones por no hacerlo.

 

¿Cuánto cuesta el Informe de Evaluación de Edificios?

Evidentemente, el precio final del informe depende de varios factores, por ejemplo, de la superficie construida del inmueble a evaluar, la antigüedad, las características particulares del edificio o el número de plantas y, por supuesto, de los honorarios del técnico que realice el informe. En cuanto a esto último, según el artículo 30 del Real Decreto Legislativo 7/2015 del 30 de octubre, los técnicos que están capacitados para elaborar este informe son los arquitectos o arquitectos técnicos. Sin embargo, la Orden Ministerial prevista en la Disposición final primera del Real Decreto Legislativo 7/2015 también concluye que están capacitados para suscribir el informe “los responsables de los correspondientes servicios técnicos que, por su capacitación profesional, puedan asumir las mismas funciones a que se refiere el apartado anterior”.

 

Plazos de presentación del Informe de Evaluación de Edificios para comunidades de vecinos

1. Si se quiere solicitar alguna ayuda pública para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, el IEE deberá estar presentado con fecha anterior a la formalización de la solicitud de la correspondiente ayuda.

2. Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tuvieran más de 50 años el 28 de junio de 2013, deberán presentarlo antes del 28 de junio de 2018 como máximo, pero si tienen una ITE presentada antes del 208 de junio de 2013, entonces el IEE se presentará cuando corresponda renovar la presentación de la ITE, siempre que la misma no supere el plazo de diez años a contar desde la entrada en vigor de esta normativa.

3. Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando la antigüedad de 50 años a partir del 28 de junio de 2013, deberán presentarlo en un plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en la que alcancen dicha antigüedad.

4. Por último, e independientemente de los supuestos contemplados anteriormente, deberán presentarlo también otros edificios cuando así lo determine la normativa de la comunidad autónoma o ayuntamiento correspondiente en función de la ubicación del edificio, su antigüedad, tipología o uso predominante.

 

¿Qué ocurre si no se presenta el Informe de Evaluación de Edificios durante el plazo establecido?

En todo caso, la no presentación del Informe de Evaluación de Edificios en el plazo establecido tendrá la consideración de infracción urbanística y se iniciaría un procedimiento sancionador que puede imponer hasta tres multas coercitivas consecutivas otorgándose un nuevo plazo de tres meses tras cada una de ellas. Si tras la última multa sigue sin realizarse la inspección, el Ayuntamiento puede iniciar la realización de la IEE por la vía de la ejecución subsidiaria corriendo el propietario con los gastos de dicho informe.

 

¿Dónde se entrega el Informe de Evaluación de Edificios?

Según el apartado 6 del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015, los propietarios de inmuebles obligados a la realización del IEE deberán remitir una copia del mismo al organismo que determine la comunidad autónoma en cuyo término municipal se encuentre el edificio en el plazo máximo de tres meses desde la fecha de la última inspección que el técnico haya indicado en la declaración responsable firmada.

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