AISLAMIENTO DE LAS FACHADAS COMUNITARIAS POR EL EXTERIOR

¿Quieres conocer el presupuesto aproximado de este tipo de obra en concreto?

Empieza Aqui

Así podrás tener una estimación más correcta del gasto que supondrá para tu comunidad y solicitar presupuestos conociendo las caracteristicas técnicas de la obra sin esfuerzo

Cualquier obra en las fachadas puede suponer un gasto considerable para la comunidad de vecinos, por lo que es aconsejable asesorarse bien para conocer las características técnicas de la obra y elegir el presupuesto que más se ajuste a las necesidades de la comunidad de propietarios.

NORMATIVA PARA LAS OBRAS EN LAS FACHADAS DE FINCAS

Las obras más comunes en las comunidades de vecinos suelen realizarse en la envolvente del edificio, fachadas, cubiertas y elementos de accesibilidad de determinados espacios comunes. Como en cualquier otra obra o reforma a realizar en los elementos comunes de la propiedad horizontal, cuando se lleva a cabo una obra en la fachada de la comunidad de vecinos hay que distinguir entre obra de conservación o de mejora ya que esa consideración influye de manera determinante en la mayoría necesaria para la aprobación en la junta de propietarios. Además, el tipo de obra a realizar también determina las correspondientes derramas de la comunidad de propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal dice que las obras de conservación tienen carácter obligatorio y que todos los propietarios de la comunidad están obligados a pagar la cuota que la comunidad establezca para el pago de los gastos que se deriven de las obras. Por lo tanto, las obras requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble no requieren un acuerdo previo de la junta de propietarios independientemente de si son impuestas por las administraciones públicas o solicitadas por cualquiera de los propietarios.

Por otra parte, las obras de mejora de la fachada comunitaria no se consideran necesarias y deberán ser valoradas y aprobadas por la junta de propietarios de acuerdo con la mayoría exigida en cada caso. Además, si uno de los propietarios ha votado en contra de la realización de la obra y lo que tiene que pagar supera tres mensualidades ordinarias de los gastos comunes, no estaría obligado a pagar esas obras. Por lo tanto, puede ocurrir que haya propietarios que se opongan a esas mejoras y al pago de las mismas, aunque no se les pudiera privar de beneficiarse de la mejora en cuestión.

De hecho, muchas veces el carácter necesario o de mejora de las obras que acomete la comunidad es motivo de conflicto en la comunidad vecinal.

 

AISLAMIENTO DE LAS FACHADAS COMUNITARIAS

Cuanto más aislado esté un edificio, más nos ahorraremos en energía para calentarlo y enfriarlo. La explicación es sencilla, cuánto más “aislado” está un edificio de las condiciones climatológicas exteriores, el aporte artificial para lograr nuestro confort interior será menor y, por lo tanto, el consumo y el coste asociado también disminuirán considerablemente.

Si la edificación en la que resides no está bien aislada, se puede hacer de manera bastante sencilla aislando el edificio por su fachada exterior sin tener que hacer obras interiores y sufrir todas las molestias que ello conlleva.
Vamos a detallar a continuación cuáles son las ventajas reales de aislar un edificio por el exterior, una solución bastante más cómoda para los vecinos que el aislamiento interior.

VENTAJAS DEL AISLAMIENTO POR EL EXTERIOR

  • Mejora sustancial de la estética del edificio.
  • Posibilidad de elegir entre infinidad opciones técnicas y estéticas.
  • Al llevar a cabo una actuación de rehabilitación energética, se realiza una inversión económica que tardará en recuperarse porque en un principio el ahorro anual en el gasto en energía consumida para climatización interior llegará a superar la inversión realizada. El tiempo para recuperar la inversión realizada es variable y depende del sistema empleado y de las medidas adoptadas en su ejecución (carpintería exterior, generación de aire acondicionado y calefacción, agua caliente sanitaria, etc.).
  • Desde el primer momento se habrán reducido drásticamente las emisiones de CO2 a la atmósfera.
  • Como no hay que intervenir en el interior del edificio, nos ahorraremos costes en la ejecución de la propia obra.
  • También nos ahorraremos molestias (por ejemplo, más ruido o polvo en el interior de la vivienda) ya que nuestra rutina no se verá modificada ni hay que desocupar la vivienda.
  • Es más rápido, porque se hace de forma continua.
  • No afecta a la superficie útil de las viviendas.
  • Y además, el aislamiento por la cara exterior de su fachada soluciona la mayoría de los problemas de condensaciones —que se manifiestan mediante la aparición de manchas de humedad por el interior— que son muy difíciles de solucionar una vez construido el edificio.

Esta última ventaja además trae consigo otras ventajas relativas al comportamiento de los elementos que componen ese cerramiento o fachada, aunque este un tema muy técnico y nos llevaría bastante tiempo explicarlo. Sin embargo, aunque solo tuviéramos en cuenta las ventajas que hemos indicado más arriba, bien merece la pena considerar esta opción si te ves en la necesidad de mejorar el aislamiento de los cerramientos de tu edificio.

Lógicamente la parte exterior tiene que ser accesible, y aunque existiera la posibilidad de tener que aislar una medianera con otro edificio por el interior, el aislar las fachadas por el exterior es una opción que, bien asesorados, no hay por qué descartar.

 

CÓMO AISLAR EXTERIORMENTE UN EDIFICIO

Hoy en día hay varias opciones de sencilla implantación que nos permiten aislar por el exterior. Vamos a analizar sus características y las ventajas que tienen con respecto al aislamiento desde el interior:

1. SATE/ETICS: Es un sistema que mediante la aplicación de varias capas, entre ellas planchas de aislamiento bien sujetas, queda rematado exteriormente como un monocapa. Podrás elegir entre varias texturas y colores para que la fachada tenga la apariencia deseada.

2. SISTEMA WEBER THERM AISLONE: Es similar al anterior, aunque se diferencia en que el aislamiento se proyecta, es decir, que no está formado por planchas. Al igual que en el caso anterior, queda rematado como un mortero para el que podremos elegir el color y textura que mejor se adapte a nuestra fachada.

3. FACHADAS VENTILADAS O TRANSVENTILADAS: Este sistema que se ha ido consolidando con gran aceptación entre arquitectos y constructores se considera uno de los más eficaces para solucionar el aislamiento de un edificio, sobre todo por su calidad, posibilidades estéticas y ventajas de aislamiento térmico y acústico.

La fachada ventilada es un sistema constructivo de cerramiento exterior que cuenta con una hoja interior, una capa aislante y una hoja exterior no estanca anclada a la fachada original. La separación del revestimiento respecto al cerramiento permite alojar una cámara de aire que, por el “efecto chimenea”, favorece un mejor aislamiento térmico y acústico y un importante ahorro energético en calefacción y aire acondicionado.

Como acabamos de ver, las ventajas de este tipo de aislamiento son indiscutibles ya que permite proteger la vivienda de temperaturas extremas, evitar humedades y filtraciones, introducir cableado y tuberías de gas o agua, aislar el edificio del ruido y mejorar la eficiencia energética con respecto a las fachadas convencionales. Sin embargo, este tipo de sistema constructivo también presenta algunas desventajas ya que tiene un coste económico mayor que los revestimientos tradicionales. Por eso, al considerar la posibilidad de realizar este tipo de obra en la fachada se deben tener en cuenta varios factores que influyen en el coste, por ejemplo, los materiales utilizados y la mano de obra o la complejidad de instalación, por lo que es aconsejable pedir varios presupuestos de fachadas ventiladas y elegir aquel que mejor se adapte a la tipología del edificio.

Además, para el revestimiento pueden utilizarse materiales diversos como, por ejemplo, la piedra natural, materiales porcelánicos, laminados de alta presión o fibrocementos. Pero, eso sí, siempre se deberá elegir un material que tenga las propiedades técnicas adecuadas para ejercer de aislante en unas condiciones geográficas y climatológicas concretas. Por lo general, las fachadas más comunes son las fachadas ventiladas de piedra, de cerámica, de madera o de aluminio.

Por último, y como parte del mantenimiento de la comunidad de propietarios, es importante revisar la estructura cada 3, 5 y 10 años para comprobar el estado de conservación del revestimiento y de los puntos singulares, y la posible aparición de grietas, fisuras o deformaciones.

4. FACHADAS ESTANCAS: Una versión menos conocida de la fachada anterior que no tiene cámara de aire, por lo que ocupa menos espesor.

5. En el mercado también se pueden encontrar pinturas para exterior con propiedades aislantes, aunque, eso sí, parece que su poder térmico es inferior al de los sistemas anteriores.

6. También se pueden utilizar materiales más ecológicos como el corcho proyectado que tiene un acabado que recuerda a un revestimiento continuo no poroso.

 

CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA

La fachada sobre la que se va a ejecutar el sistema elegido para aislar nuestro edificio por su exterior debe estar libre de pinturas y morteros en mal estado, por lo que será necesario picar las zonas dañadas, hacer desaparecer la pintura e incluso todo el mortero de la fachada, si es necesario, porque no podemos arriesgarnos a una mala adherencia del nuevo tratamiento.
Lo anterior también se aplica a las eflorescencias —manchas de color blanco producido por las sales de la composición de ciertos materiales—, humedades, moho, y, por supuesto, a la suciedad independientemente de donde proceda.
Además, si existen fisuras será un momento inmejorable para repararlas. Si hay grietas, también, pero antes sería necesario estudiar esta patología, ya que una grieta no es más ni menos que un síntoma de que algo en nuestro edificio no está funcionando correctamente. En ese caso, ese “algo” habrá que reforzarlo, mejorarlo, solucionarlo, pero nunca taparlo, pues al tratarse de una grieta tarde o temprano volverá a aparecer arruinando el trabajo hecho, y nuestra inversión en el mismo. Y quizá, incluso impidiendo atajar un problema más grave a tiempo.

Es importante contar con un técnico RESPONSABLE Y COMPETENTE, no solo para determinar lo que es una fisura y diferenciarla de lo que es una grieta, sino para realizar ese estudio de patologías y aportar soluciones, además de para que nos asesore técnicamente sobre la solución que debemos adoptar para mejorar las condiciones térmicas de nuestro edificio, y con ellas, nuestra calidad de vida y nuestro bolsillo, ya que ahorraremos en consumo energético.

Antes de tomar la decisión definitiva, es importante valorar las diferentes opciones, en cuanto a coste, calidad y acabado final, y tener en cuenta el mantenimiento y durabilidad.

Recordad que es importante elegir un buen aislamiento con el material, densidad y grosor adecuados, y decidirse por la aplicación más apropiada. Y, puestos a hacer las cosas bien, tened en cuenta la alineación de la fachada dictada por el ayuntamiento, no por aislar tenemos que infringir la normativa urbanística y exponernos a multas y otros dolores de cabeza.
Si la alineación de la fachada no nos permite incorporar el aislamiento exterior no tenemos por qué abandonar esta idea. Si estamos bien asesorados y respetamos la altura preceptiva podemos aislar desde esta hacia arriba y buscar soluciones alternativas a la planta inferior. Cada caso es un mundo, y por tanto, hay que valorarlo individualmente, pero, bien asesorados, podemos obtener las mejores soluciones técnicas para nuestro edificio, y al mejor precio.
Por otra parte, al “engordar” nuestra fachada, se verán afectados los vierteaguas, albardillas, dinteles y otros encuentros y detalles arquitectónicos, pero para ellos también hay soluciones económicas, así que solicita que se incluyan en tu presupuesto.

Elijas el sistema que elijas, recuerda que ha de tener certificados y garantía, y que tiene que ser ejecutado por una empresa competente.

Precisamente por eso, es aconsejable contar una Dirección Facultativa que garantice la calidad de la obra y su seguridad.
Exige, ya que se realizarán trabajos en altura, que tanto el personal como la maquinaria tengan “sus papeles en regla”, y que la obra cuente con todas las homologaciones y certificados de montaje que sean necesarios (por ejemplo, en el caso de los andamios de fachada).
No olvides que los trabajos en altura llevan asociado un riesgo de accidente, por lo que deberás tener la licencia correspondiente para tu obra y contar con un coordinador de seguridad que garantice que la obra se ejecuta conforme indica la ley.

Recuerda que en una obra “la propiedad” tiene sus responsabilidades, y que la comunidad de propietarios es la propiedad en el caso de las obras realizadas en la fachada comunitaria.

Y puesto que es una actuación que mejorará tu comodidad y el aspecto exterior de tu edificio, aprovecha para considerar un posible cambio de ventanas, porque la unión entre estas y la fachada es un punto crítico. Si tus ventanas no tienen rotura de puente térmico, es decir, si son de un aluminio con cierta antigüedad o están sin aislar o son de hierro, considera sustituir esta carpintería al mismo tiempo que renuevas la fachada.

¿Quieres conocer el presupuesto aproximado de este tipo de obra en concreto?

Empieza Aqui

Así podrás tener una estimación más correcta del gasto que supondrá para tu comunidad y solicitar presupuestos conociendo las caracteristicas técnicas de la obra sin esfuerzo

Please rate this

Súper Vecina
×
¿Puedo ayudarte?

Send this to a friend