Impermeabilización de muros en comunidades de vecinos

IMPERMEABILIZACIÓN DE MUROS EN COMUNIDADES DE VECINOS

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Uno de los problemas más habituales que nos podemos encontrar en la comunidad, es la aparición de humedades en los muros, lo que puede constituir no solo un problema estético sino también un problema de salud y de seguridad.

El paso del tiempo y los factores externos van causando la degradación de nuestro edificio, por lo que es muy importante seguir un programa de mantenimiento periódico de los cerramientos para evitar goteras, filtraciones, humedades o cualquier entrada de agua que puede afectar seriamente a la estructura del edificio o propiciar la aparición de hongos y microorganismos perjudiciales para la salud si no se soluciona a tiempo.

Tipos de muros más comunes

Generalmente, en una comunidad de propietarios nos podemos encontrar con tres clases diferentes de muros: los muros de carga, que aparte de tener una función estructural también sirven de cerramiento; los muros medianeros, que son los que separan un edificio de otro; y a nivel de subsuelo, los muros de sótano o muros de contención en patios y rampas de garaje, que están en contacto directo con el terreno. Todos estos tipos de muros pueden sufrir los efectos de las humedades y filtraciones si no han sido debidamente construidos o si no nos preocupamos por su mantenimiento.

En cuanto a los materiales, nos podemos encontrar con muros de hormigón, muros de bloques cerámicos, muros de ladrillo macizo o muros de piedra.

 

¿Qué daños pueden aparecer en los muros?

Pueden aparecer síntomas en forma de manchas, mohos, salitre, esponjamiento del acabado, etc. La causa principal de este tipo de síntoma es la entrada de humedad a través del muro, una humedad que puede provenir del subsuelo, producirse a consecuencia del agua de lluvia, por vapor agua o por alguna tubería averiada.

Tipos de humedad

Si la mancha se ubica en la parte inferior del muro de sótano o planta baja, lo más probable es que la humedad venga del subsuelo. Si ocurre en la planta baja también puede deberse al agua de lluvia que se mete por los poros a nivel del suelo y va ascendiendo. A este tipo de daño se le llama humedad por capilaridad y generalmente tiene forma de nube.

Si la mancha se ubica en otra parte del muro, puede estar entrando agua de lluvia o agua proveniente de alguna avería a través de pequeñas grietas y fisuras del muro o por las juntas de la fachada, Este tipo de humedad es por filtración.

Si la mancha es en forma de pequeños puntitos, lo más probable es que sea por condensación, es decir por la evaporación de agua debido a cambios bruscos de temperatura dentro del edificio.

 

¿Cómo podemos solucionarlos?

Existe una gran variedad de productos y técnicas para eliminar las humedades y restablecer la apariencia original del muro. Lo primero que se debe hacer es detectar la causa de la humedad y eliminarla, es decir, reparar la avería si existe y bloquear la entrada de agua, para luego sanear o reparar el muro. También es necesario construir una barrera antihumedad a lo largo de la zona afectada. Esta barrera puede ser la impermeabilización exterior con capa asfáltica en caso de muros enterrados, o tratamientos con productos especiales y sellado de juntas en caso de fachadas o parte interior de muros de sótano si la intervención exterior no es posible.

 

¿Quién debe realizar los trabajos?

Antes de acometer los trabajos de reparación, es importante que este tipo de daños sea inspeccionado por un técnico competente (arquitecto o aparejador) que diagnostique las posibles causas y determine las medidas a adoptar. Después de la evaluación y valoración de daños, deberíamos contratar a una empresa especialista para llevar a cabo los trabajos de reparación y saneamiento.

 

¿Qué dice la normativa?

El Documento Básico DB-HS, Protección contra la Humedad, del Código Técnico de la Edificación CTE establece que se debe realizar una inspección de los muros del edificio una vez al año para comprobar el correcto funcionamiento, el estado de la impermeabilización y drenaje de aguas de lluvia.
De igual manera, la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17, establece la obligatoriedad de los vecinos de mantener en buen estado de conservación y uso todos los elementos comunes del edificio.

 

Sugerencias y precauciones para los vecinos

  • Evitar abrir zanjas o colocar instalaciones de conducciones de agua en la parcela colindante al muro del edificio. De igual manera evitar la siembra de árboles o trabajos en las proximidades.
  • Inspeccionar los terrenos colindantes después de un periodo largo de lluvias.
  • No realizar trabajos de ningún tipo en los muros ni internamente (colocación de cuadros o aberturas) ni en la parte exterior de estos.
  • Estar atentos ante cualquier aparición de manchas o cambios en los muros por pequeños que sean y comprobar si hay posibles fugas de agua. Si se detecta alguna fuga, se deberá comunicar a un técnico competente.
  • Debemos tener un programa de mantenimiento preventivo y atacar la lesión apenas aparezca para preservar el buen estado del edificio.
  • Si el edificio tiene menos de 3 años, según la LOE, (Ley de Ordenación del Edificio), es responsabilidad del constructor cubrir los desperfectos por los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, (como puede ser daños causados por humedades).
  • Nunca efectúe por sí mismo cualquier reparación en los muros.

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Marina Guzmán

Marina Guzmán

Marina es arquitecta superior.Con experiencia en Tasación,Perito Judicial, Asesora y Consultora (para firmas como Engel & Volkers), Diseñadora y Jefe de Obra.
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