Mis arrendatarios no me han pagado la renta del local debido a las obras realizadas por la comunidad, ¿qué puedo hacer?

Mis arrendatarios no me han pagado la renta del local debido a las obras realizadas por la comunidad, ¿qué puedo hacer?

Las rentas que se hayan dejado de percibir porque los arrendatarios no podían hacer uso del local debido a las obras realizadas por la comunidad sí deben ser abonadas por la comunidad al propietario.

Para conocer más detalles, consulte la jurisprudencia asociada en relación a esta consulta:

Órgano:  Audiencia Provincial Sede valencia Sección 7
Nº de Recurso:  96/2015
Nº de Resolución:  103/2015
Procedimiento: Civil
Ponente:  MARÍA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA
Tipo de Resolución: Sentencia

 

SENTENCIA

En la Ciudad de Valencia, a veinticuatro de abril de dos mil quince. Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de  Juicio Ordinario – 002030/2012, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 11 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandante/s – apelante/s Patricio , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JUAN JAVIER HUERTA DE LAS TORRES y representado por el/la Procurador/a D/Dª FRANCISCO JAVIER FREXES CASTRILLO, y de otra como demandado/s -apelado/s CDAD. PROPIETARIOS DEL BLOQUE NUM000 TORRES DIRECCION000 NUM001 AL NUM002 , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. PATRICIA ELIAS MÉNDEZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª FERNANDO PALACIOS DE LA CRUZ. Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARÍA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA.

 

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 11 DE VALENCIA, con fecha diecinueve de noviembre de dos mil catorce, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva  es como sigue: “FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por Patricio contra Comunidad de Propietarios Bloque NUM000 del DIRECCION000 , nº NUM001 al NUM002 de Valencia, y CONDENO a Comunidad de Propietarios Bloque NUM000 del DIRECCION000 nº NUM001 al NUM002 de Valencia a abonar  al actor la suma de 3.521,72 # e intereses legales; sin condena en costas”. SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día veinte de abril de dos mil  quince para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar. TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. La representación procesal de don Patricio , propietario de los locales comerciales 6D y 5N  ubicados en el entresuelo del DIRECCION000 número NUM003 de Valencia formuló demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios del citado inmueble invocando que tenía ambos locales  arrendados y debido a la necesidad de ejecutar unas obras de refuerzo de la estructura del inmueble por la presencia de aluminosis, los inquilinos de los dos locales tuvieron que cesar en el uso y disfrute de los mismos,  durante varios meses ya que las obras hacían imposible su utilización, como consecuencia de ello dejaron de pagar la renta, las cantidades asimiladas y otras sumas pactadas. La mercantil que ocupaba el local 5N, Iproma, con contrato de arrendamiento vigente desde el día 30 de  noviembre de 2007 y con una duración de 5 años, optó por resolver el contrato de arrendamiento el día 31 de octubre de 2011; la mercantil Luidago Asesores Internacionales SL que ocupaba el local 6D desde el 1 de febrero de 2011 optó por cesar en el uso del mismo el día 31 de agosto de 2011 y reanudarlo el día 21 de enero   Reclama todas las rentas dejadas de percibir en cada uno de los contratos de arrendamiento así como los pagos que ha tenido que sufragar y que eran por cuenta de los arrendatarios. La parte demandada se opuso a la pretensión actora alegando la excepción de falta de legitimación activa y falta de legitimación pasiva y, respecto del fondo del asunto, estima la parte que nada deba abonar puesto que  el contrato de arrendamiento suscrito con la mercantil Iproma, se hallaba en periodo de prórroga y el arrendatario podía resolver el arriendo con un preaviso de dos meses, por tanto, hay que entender que cesó en dicha relación y que a lo sumo se le tendría que indemnizar en el importe de dos mensualidades de renta. Además la citada mercantil tenía grandes pérdidas. Respecto del arriendo con la mercantil Luidago, no consta el acuerdo por el que se suspende el arrendamiento  ni la reanudación del mismo. Y, en todo caso, cobrará el mismo número total de mensualidades por lo que no se le generará ningún perjuicio. Añade, que las obras llevadas a cabo por la comunidad de Propietarios eran de carácter necesario y beneficioso para todos los comuneros, incluido el demandante; que la situación creada fue totalmente ajena a la voluntad de las partes; y que la ejecución de las obras fue acordada con mucha antelación, como se constata en la Junta general ordinaria del 14 de diciembre de 2010. La sentencia de instancia estima en parte la demanda. Rechaza la reclamación respecto del local 6D y la acoge  en parte respecto del local 5N puesto que fija una indemnización por los meses en los que los inquilinos del actor no pudieron ocupar el mismo, desde noviembre de 2011 a marzo de 2012, fijando una indemnización de Contra dicha resolución se alza la parte actora invocando diversos motivos que pasamos a examinar.

SEGUNDO. En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes  consideraciones:

I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual <<La  Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo  461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado.>>

II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación  794/2003 , Pte Marín Castan, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 nos dice: <<Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un  recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el  principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante>>

III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto,  apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como “revisio prioris instantiae” o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal  de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010 , 7 de  enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009 : “el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia”. Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007 ,  Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008 ).>> En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, (ROJ: STS 4255/2011 ), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008 , Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: <<También conviene dejar constancia expresa de que el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil “En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las  pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación”, lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil “La apelación se reafirma como plena revisión  jurisdiccional de la resolución apelada”, afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición “tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o  no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso”. 22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado.>>

TERCERO. De toda la prueba practicada en autos estimamos conveniente destacar que el legal representante  de la mercantil Iproma manifestó que tuvieron que dejar el local porque estaba apuntalado y no podían trabajar,  viéndose obligados a buscar otro local. Que habían pactado una duración de 5 años y que el aval garantizaba el pago de 5 anualidades. Ellos hubiesen continuado ocupando el local pero les resultó imposible. El legal representante de Luidago precisó que cuando firmaron el contrato no sabían nada de las obras, y que  les fueron informando poco a poco, llenando el local de andamios y polvo hasta que fue imposible seguir trabajando. Don Benito , administrador de la Comunidad de Propietarios cuando se ejecutaron las obras, en prueba testifical manifestó que antes del verano ya se apuntalaron algunos locales, no los del Sr. Patricio , sino los contiguos. Se  pidió una licencia de obras inicialmente, pero al detectarse deficiencias en otros locales se tuvo que pedir una ampliación. En un primer momento no se tenía que actuar sobre los locales del demandante, pero a medida que se desarrollaron las obras se detectaron mayores deficiencias y se hizo necesario intervenir en ellos. El arquitecto que dirigió las obras, don Faustino , manifestó que detectaron unos problemas estructurales,  concretamente, en el local 5A, pero para poder efectuar la reparación, tuvieron que entrar en los locales colindantes, y poco a poco, detectaron deficiencias en otros locales inicialmente no previstos, ampliándose las obras a los mismos, como ocurrió con los del actor. Durante la ejecución de las obras era mposible usar los locales.

CUARTO. Partiendo de las consideraciones anteriores, nos adentraremos en el examen del recurso de  apelación. La parte apelante invoca que respecto del contrato de arrendamiento suscrito con Luidago SA el  inquilino cesa en el uso del inmueble el día 31 de agosto de 2011 y vuelve a poder usarlo el día 21 de enero de  2012, es decir, que deja de percibir las rentas de septiembre al 21 de enero a razón de 450 # mensuales lo que asciende a la suma de 2100.-# y los gastos de IBI y suministros que ha pagado el actor durante el citado  periodo ascienden a la suma de 178,32.-#; rechaza los argumentos de la sentencia de instancia porque el tiempo que el contrato ha permanecido en suspenso -4 meses y 20 días- el arrendador no lo cobrará nunca. Respecto del local alquilado a Iproma, la sentencia únicamente concede una indemnización por el periodo de  tiempo en el que el local no pudo ser utilizado, pero no así desde abril a noviembre de 2012 y prueba de que la parte arrendataria pretendía continuar con el arriendo es que había entregado una Aval por 5 años que vencía el día 30 de noviembre de 20012. El recurso debe ser parcialmente estimado. Arrendamiento de local ocupado por la mercantil Investigación y Proyectos Medio Ambiente SL -Iproma-. En este punto compartimos los criterios que sustenta la sentencia de instancia dado que una vez finalizadas las  obras, si la arrendataria no regresó al local fue debido a motivos ajenos a la existencia de las obras. Por tanto, en este punto, damos por reproducidos los razonamientos de la sentencia que no incurren en incongruencia extra petita, puesto que la parte demandada sí alegó e invocó que la actora no había acreditado que durante esos 13 meses estuvo intentando arrendar el inmueble de su propiedad. Arrendamiento del local ocupado por Luidago Asesores Internacionales SL. En este punto discrepamos de la sentencia de instancia, dado que si bien es cierto que al reanundarse la relación arrendaticia, si realizamos un  cómputo global, el arrendador percibirá las mismas mensualidades de renta, dicho pagos se realizaran en un mayor periodo temporal, por tanto, el actor, durante los meses indicados, en la realidad no percibirá renta alguna por el alquiler del local, lo que no se hubiese producido de no tener que ejecutarse las obras. A lo cual debemos añadir que hemos estimado acreditado, por las manifestaciones de los testigos, que el actor no pudo conocer con antelación que las obras afectarían a su local. Todo ello nos lleva a estimar que concurren las mismas razones que han determinado la indemnización por el otro local, por lo que estimando el recurso y en  parte la demanda, se condena a la demandada a que pague al actor la suma de 2100.-# como rentas dejadas de percibir y 178.- # por gastos.

QUINTO. Por todo lo expuesto, y haciendo nuestros, en parte, los razonamientos de la sentencia de  instancia, a los que nos remitimos, como así nos permite la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre  otras Sentencia de 22/5/2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992 , cuando dispone que: << si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o  reproducir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir solo aquellos que resulte necesario ( STS de 16 de octubre de 1992 ), amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva>> debemos  concluir con la estimación parcial del presente recurso y la revocación parcial de la sentencia de instancia condenando a la parte demandada al pago de 5.799,72.- # . Esta cantidad devengará los intereses que establece el artículo 576 de la LEC desde la fecha de la presente resolución. Al estimarse en parte la demanda y el recurso no hacemos expresa condena al pago de las costas causadas en  ambas instancias según permiten los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

 

FALLAMOS

ESTIMAMOS en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Patricio contra la  Sentencia de fecha 19 de noviembre de 2014 dictada en los autos número 2030/12 por el Juzgado de Primera  Instancia número 11 de Valencia , resolución que revocamos en parte, y, en su lugar, estimando en parte la  demanda, condenamos a la demandada a que indemnice al actor en la suma de 5.799,72.- #. Cantidad que devengará los intereses legales correspondientes desde la fecha de la presente resolución. Al estimarse en parte la demanda y el recurso no hacemos expresa condena al pago de las costas causadas en  ambas instancias. Y a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y debido cumplimiento. Contra la presente resolución Recurso de Casación por interés casacional, en el plazo de 20 días, al haberse  tramitado por razón de la materia, si en la resolución concurren los requisitos establecidos en el artículo 477-2- 3º, en su redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 octubre 2011 , y en tal caso recurso extraordinario por  infracción procesal Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN .- Doy fe: Que la anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Ilma. Sra. Magistrada  Ponente estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial, en el mismo  día de su fecha. Valencia a veinticuatro de abril de dos mil quince.

 

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