La comunidad quiere limitar el acceso a la cubierta por considerarla una zona peligrosa e intransitable, ¿es legal?

La comunidad quiere limitar el acceso a la cubierta por considerarla una zona peligrosa e intransitable, ¿es legal?

Lo que es o no elemento común de la comunidad viene determinado por ley y por los estatutos, y el artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes citando entre ellos a la cubierta. Por lo tanto, como la ley y los estatutos determinan que la cubierta y su acceso es común, su uso también es común. No importa que la cubierta sea peligrosa, de hecho, si se produjera algún daño tendrían que repararlo, pero tales riesgos no pueden usarse como criterio para determinar lo que es común en una comunidad de propietarios.

Para conocer más detalles, consulte la jurisprudencia asociada en relación a esta consulta:

Órgano:  Audiencia Provincial Sede Palma de Mallorca Sección 5
Nº de Recurso: 184/2014
Nº de Resolución: 185/2014
Procedimiento: Civil
Ponente:  MARÍA ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ
Tipo de Resolución: Sentencia

 

SENTENCIA

En PALMA DE MALLORCA, a doce de junio de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA,  los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO número 406/2013, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA E INSTRUCCION N.3 de MAÓ, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION  número 184/2014, siendo parte demandada apelante, D. Justo , representado por la Procuradora de los Tribunales, Dª. JULIA DE LA CAMARA MANEIRO, asistido por la Letrada Dª. MARINA SANCHEZ BRUNET, y  de otra, como parte demandante apelada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , representada por la Procuradora de los Tribunales, Dª MARIA ROSA DE BLAS PEREZ, asistida por la Letrada Dª. MARIA JOSE CAMPS ORFILA.

Es PONENTE la Ilma. Magistrada Sra. Dª MARÍA ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ.

 

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de MAÓ, en fecha 30 de  enero de 2014, se dicto Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: “Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , contra don Justo y, en consecuencia, dispongo: 1. Condenar a don Justo a cesar en el uso de la zona común ajardinada sita en la parte posterior a su vivienda. 2. Condenar a don Justo a que reponga dicha zona a su estado originario, adviniéndole que, en caso de no  efectuarlo, se podrá ejecutar a su costa. Se condena en costas a la parte demandada.”

SEGUNDO.-Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandada, se interpuso  recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 4 de  junio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-La demanda instauradora de la presente Litis trae causa de la acción de cesación de la utilización  indebida y no autorizada de elementos comunes prevista en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal . Fundamenta dicha petición sobre la base de los siguientes hechos: 1) que la parte demandada es propietario del apartamento en planta NUM000 identificado con el número NUM001 de la URBANIZACIÓN000 de Es Caste11; 2) que la parte demandada lleva utilizando de forma exclusiva, al menos, desde el año 2005 un espacio de  aproximadamente diez metros cuadrados de la zona común ajardinada que se encuentra en la parte posterior de la vivienda; 3) que el demandado ha instalado unas cortinas para delimitar dicha terraza, a pesar de que no cuenta con autorización de la Comunidad de Propietarios; y 4) que, en virtud de tales hechos, solicita que se condene al demandado a cesar en la utilización privativa de dicho espacio comunitario. La parte demandada compareció y contestó oponiéndose a la pretensión ejercitada de contrario alegando, en  síntesis, los siguientes extremos: 1) que la parte posterior de la vivienda del señor Justo pertenece a su vivienda y, por tanto, no forma parte de la zona común ajardinada; y 2) que el informe pericial elaborado por don Pedro Jesús concluye que, en función de los metros cuadrados de la vivienda, el espacio correspondiente a las terrazas comprende 11,40 metros cuadrados para el porche delantero y 7,09 metros cuadrados para el porche posterior que linda con la zona común ajardinada. Partiendo de tales argumentos, entiende que la demanda no puede ser estimada dado que el referido porche es  propiedad exclusiva del señor Justo . La sentencia estimó íntegramente la demanda y contra ella se alza la demandada en apelación reiterando los argumentos de la contestación, invocando la errónea valoración de la prueba y solicitando que, de ser desestimado el recurso en cuanto al fondo, cuando menos revoque la condena en costas por serias dudas de hecho. La parte actora se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-Centrados de este modo los términos del debate, que subsisten en esta alzada comenzar  señalando que este Tribunal, revisado nuevamente el contenido de los autos, visionado el acto de juicio y  analizado el resultado de la prueba practicada, no puede sino compartir las consecuencias de los razonamientos jurídicos que se contienen en la resolución recurrida y que tras análisis de todas las cuestiones  jurídicas y fácticas que estimó debatidas en el proceso, le han llevado a estimación de la demanda, de modo que una mera remisión al contenido de aquella motivación se estima suficiente para desestimar la totalidad de  los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente y con ello a confirmar el fallo contenido en la sentencia apelada, pues es sabido que, como entre otras ha indicado la STS de 9 de junio de 2000 , es compatible la fundamentación por remisión con el mandato del artículo 120.3 según reiteradamente ha sido  declarado por el Tribunal Constitucional (SSTC 174/1987 , 24/1996 , 115/1996 , 184/1998 , 206/1999 , 13/2001 , entre otras), siendo que, además, la recurrente, no desvirtúa a través de las alegaciones que expone en su escrito de recurso, aquellos argumentos. El Tribunal Supremo en reciente sentencia del 27 de diciembre de  2013 (ROJ: STS 6669/2013 )en fundamento 22 razonó: “Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión” (SSTC  108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo). De este modo, “deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla” (Sentencia 294/2012, de 18 de mayo).” Ello no obstante procede incidir en primer lugar respecto a la valoración de la prueba la Sala ha revisado tanto  las alegaciones como la prueba practicada en el acto de juicio. Convenimos con el Juez “a quo” que se trata de una cuestión jurídica, pero las cuestiones fácticas que subyacen tendrían consecuencias en cuanto al pronunciamiento sobre las costas. La certificación registral obrante al folio 7 (cfr doc 2) describe la terraza pero no el porche cuya titularidad es discutida. El hecho de que el porche no fuera accesible al propietario desde adquirió la propiedad -había una ventana-  hasta el año 2005, unido a la ausencia de escritura pública, tampoco constan estatutos, documentos ambos que ex art. 217.7 LEC eran esenciales y podrían erigirse como elemento obstativo fundamental, debe valorarse su vecinos allí- o el dictamen pericial no puedan constituir prueba suficiente de la titularidad del dominio, y la falta de los documentos idóneos para tal fin no se halla justificado en absoluto. La jurisprudencia menor está consolidada en cuanto a las consideraciones respecto al régimen de propiedad  horizontal. Así un edificio, tiene partes privativas de cada propietario, constituidas por espacios susceptibles de aprovechamiento independiente atribuidas a cada uno con carácter exclusivo, de partes comunes necesarias para el adecuado uso y disfrute de las mismas, cuya propiedad, se adscribe, como anejo inseparable, a las de aquéllas – artículo 396 Código Civil y articulo 3 Ley de 21 de julio de 1960 -. Dentro de los elementos comunes, se suele diferenciar por la doctrina y jurisprudencia, los que son por naturaleza y los que son por destino o adscripción voluntaria al servicio de todos o algunos de los  elementos privativos. Los primeros, inherentes al derecho singular de propiedad sobre cada uno de los espacios limitados susceptible de aprovechamiento independiente, siendo indivisible por Ley física. Como ejemplo los relacionados en el artículos 396 del Código civil ; vuelo, suelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres. Los segundos, elementos comunes por destino, son aquéllos que en concepto de anejos se adscriben al servicio de todos o algunos de los propietarios singulares, sin que ello sea necesario por ley física. Los  elementos comunes por naturaleza, como tal, no pueden perder esta condición ni siquiera por acuerdo alguno de la comunidad, pues tiene dicha condición en virtud de derecho necesario; mientras que los comunes por destino, sí pueden perder el carácter si así lo dispone el propietario único del edificio al tiempo de otorgar el título constitutivo o si después, se acuerda válidamente -por unanimidad- de los comuneros. Ahora bien, los elementos comunes por destino, aunque el título constitutivo o el acuerdo de la junta atribuya el uso exclusivo de un elemento a uno o varios pisos, porque no sea necesario el uso de dicho elemento común por el resto de los copropietarios, ello no significa que el elemento pierda  el carácter de común, pues la atribución del uso exclusivo no implica atribución del derecho real de propiedad, sino únicamente la mera utilización del mismo sin otra pretensión que la de servir al adecuado y completo disfrute de la propiedad privativa constituida por el apartamento de Don Justo en este caso. Por tanto en el régimen jurídico de la propiedad horizontal hay una conocida yuxtaposición de derechos privados y comunes, con tal grado de intensidad que resulta extraordinariamente difícil deslindar con precisión los límites al ejercicio de los derechos que a cada uno de los comuneros les asiste sobre la que esencialmente sea privativo y sobre lo que esencial o tendencialmente sea común. Hay además un  relativo margen de autorregulación de los comuneros, de manera que en tanto en cuanto no colisionen con normas imperativas, aquéllos podrán definir estatutariamente “… reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones…”. Los estatutos tienen pues una función normativa que están llamados a desempeñar y que supone su aplicación general y continuada en el ámbito que representa el edificio o la urbanización, vinculando a los sucesivos titulares y demás ocupantes que vayan ingresando o se vayan relacionando con la Comunidad siempre y cuando hayan sido inscritos en el Registro de la Propiedad. En este caso, el porche coincide con la terraza del piso superior que es elemento común. Cierto es que la zona discutida ha sido de uso privativo de forma pacífica, y así seguirá siendo; también lo es  que el demandado ha solicitado permiso para abrir la puerta así como que hace casi 4 años (agosto 2010) declaró ante la Comunidad recurrida que el porche era de su propiedad y el acta de la junta afirma que había quedado la cuestión zanjada. Pero también lo es que, como razonan las Sentencias de TS Sala 1ª de 27 de febrero de 1987, 31 de diciembre de 1993 , sentencia de 16 de febrero de 2011 entre otras muchas, al no haberse expresamente reputado el carácter privativo del porche, se debe concluir que su naturaleza es común. Por todo ello, procede desestimar el recurso.

TERCERO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente  resolución desestimatoria del recurso de apelación, serían a cargo de la parte apelante las costas causadas en  esta alzada, no obstante en este caso la Sala aprecia la prevención del 394.1 LC relativa a las serias dudas de hecho; buena prueba de ello son las actas de la comunidad ya comentadas, la evidencia de que no era tampoco  una preocupación unánime de los comuneros; y la cuestión de los metros cuadrados que consten inscritos con las prevenciones sobre la eficacia del Registro de la Propiedad en cuanto base física fehaciente, por ello no procede la condena en costas en ninguna de las dos alzadas .

CUARTO.-En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (RCL  1985, 1578 y 2635), introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3  de noviembre (RCL 2009, 2089), complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir. Vistos los preceptos legales citados y cualesquiera otros de general y pertinente aplicación y en atención a lo  expuesto,

 

FALLAMOS

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª JULIA DE LA CÁMARA MANEIRO en nombre y representación de D. Justo , contra la sentencia dictada en fecha 30 de enero  de 2014 por la Ilma. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de MAÓ, en los autos del Juicio Ordinario 616/2012 de los que el presente Rollo dimana, que se confirma en todos sus términos, SIN imposición a la parte  apelante de las costas causadas en ninguna de las dos alzadas y pérdida del depósito consignado para recurrir. Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, definitivamente juzgando en  esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

 

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